De plus en plus de promoteurs immobiliers choisissent de créer leurs propres foncières, transformant ainsi leur modèle économique traditionnel. Cette transition stratégique témoigne d’une volonté de stabiliser les revenus, de diversifier les activités et de mieux contrôler la chaîne de valeur immobilière.
Contexte et motivations
Les facteurs économiques et financiers
La volatilité des marchés immobiliers et les cycles économiques imprévisibles poussent les promoteurs à rechercher des sources de revenus plus stables. Les marges sur les opérations de promotion peuvent être affectées par des facteurs tels que l’augmentation des coûts de construction, les délais administratifs ou les fluctuations de la demande aggravées par un contexte de hausse des taux et une disparition des incitations fiscales à l’investissement locatif. En créant des foncières, les promoteurs peuvent générer des revenus locatifs réguliers, offrant une meilleure résilience face aux aléas du marché et refinancer une partie des invendus via la foncière.
La recherche de revenus récurrents et la stabilisation du chiffre d’affaires
Le modèle traditionnel de promotion immobilière génère des revenus ponctuels liés à construction et à la vente de biens. Cette approche peut entraîner des variations significatives du chiffre d’affaires d’une année sur l’autre. D’autant plus que l’activité de promotion est très liée aux cycles économiques. En intégrant une foncière à leur activité, les promoteurs sécurisent des flux de trésorerie constants grâce aux loyers perçus, améliorant ainsi leur prévisibilité financière et leur capacité à investir dans de nouveaux projets.
Avantages de la création d’une foncière
Optimisation fiscale et financière
La création d’une foncière permet aux promoteurs de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Par exemple, en France, le statut de SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée) offre une exonération d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs sous certaines conditions. Cette optimisation fiscale améliore la rentabilité globale des investissements immobiliers détenus à long terme.
Meilleure gestion du patrimoine immobilier à long terme
En gérant directement un portefeuille d’actifs immobiliers, les promoteurs ont un contrôle accru sur la valorisation de leur patrimoine. Ils peuvent mettre en place des stratégies de gestion adaptées, telles que la rénovation énergétique des bâtiments, l’optimisation des espaces ou la diversification des typologies de biens (résidentiel, commercial, bureaux). Cette approche proactive contribue à maximiser les rendements et la valeur des actifs sur le long terme tout en créant une récurrence des revenues
Attractivité accrue pour les investisseurs institutionnels
Les foncières constituent des véhicules d’investissement structurés et réglementés, ce qui rassure les investisseurs institutionnels. En disposant d’une foncière, les promoteurs peuvent lever des capitaux plus facilement sur les marchés financiers ou auprès de fonds d’investissement. Cette attractivité supplémentaire facilite le financement de projets d’envergure et renforce la solidité financière de l’entreprise. La prévisibilité des revenus des issus des loyers permet de renforcer la confiance dans ses sociétés.
Débouclage des opérations de promotions
Le financement d’une opération de promotion est réalisé à crédit et comme elle est considérée comme une opération à risque les taux sont souvent plus élévés que pour l’acquisition d’un bien immobilier. De plus la marge du promoteur est liée à la vente des derniers lots. La foncière du groupe peut ainsi acquerrir des lots sur l’opération soit dans une vraie logique patrimoniale soit pour permettre le débouclage de l’opération. Dans les deux cas le financement obtenu par la foncière sera moins élévé que celui de l’opération de de promotion.
Défis et obstacles
Les promoteurs immobiliers qui créent des foncières rencontrent plusieurs défis clés :
- Contraintes réglementaires et juridiques : La création d’une foncière impose de respecter des réglementations complexes en matière fiscale, légale et de gouvernance. Les obligations liées aux statuts spécifiques (comme les SIIC en France) nécessitent une conformité stricte pour bénéficier des avantages fiscaux et éviter les sanctions.
- Besoins en capital et en expertise : La détention d’actifs immobiliers sur le long terme exige des investissements financiers importants. De plus, gérer une foncière requiert des compétences spécialisées en gestion d’actifs, en gestion locative et en maintenance, ce qui peut impliquer de former le personnel ou de recruter des experts.
- Gestion des risques liés à la détention et à la location : Les promoteurs-foncières sont exposés à des risques tels que la vacance locative, les impayés de loyers et les fluctuations de la valeur des actifs. Une gestion proactive est essentielle pour minimiser ces risques et assurer la rentabilité à long terme.
Impact sur le marché immobilier
Conséquences pour les investisseurs et les locataires
La transformation des promoteurs immobiliers en foncières a des répercussions significatives sur l’ensemble du marché. Pour les investisseurs, cette évolution crée de nouvelles opportunités d’investissement dans des actifs immobiliers gérés sur le long terme. Les foncières issues de promoteurs disposent souvent d’un portefeuille diversifié et de qualité, ce qui peut attirer des capitaux nationaux et internationaux. Ces investisseurs bénéficient de rendements potentiellement plus stables et prévisibles, grâce aux revenus locatifs récurrents et à la valorisation des actifs détenus.
Du côté des locataires, l’arrivée de ces nouvelles foncières peut améliorer l’offre locative. Les promoteurs-foncières ont une connaissance approfondie des attentes du marché et sont en mesure de proposer des biens immobiliers répondant aux dernières normes en matière de confort, de durabilité et de technologie. De plus, en gérant directement leurs actifs, ces foncières peuvent offrir un meilleur service client et une réactivité accrue en cas de besoins ou de problèmes. En se rapprochant des locataires et occupants, les promoteurs sont au plus près des besoins réels des occupant finaux ce qui peut aussi les aider à mieux cerner le marché et ainsi à mieux répondre dans leurs programmes aux attentes
Implications pour le marché immobilier actuel et futur
Cette tendance à la création de foncières par les promoteurs immobiliers pourrait avoir plusieurs implications majeures :
- Stabilisation du marché : Avec une part accrue d’actifs détenus sur le long terme, les promoteurs pourraient gagner en stabilité, réduisant leur exposition aux cycles de construction et de vente.
- Facilité de financement : la détention d’actifs réels pourrait permettre aux promoteurs d’accéder à des financements plus économiques grâce à la mise en place de sureté réelles.
- Évolution des modèles économiques : Les acteurs traditionnels du marché devront adapter leurs stratégies pour rester compétitifs, soit en diversifiant leurs activités, soit en se spécialisant davantage. L’arrivée de nouveaux venus sur le marché de la détention pourrait augmenter la concurrence sur certains actifs
- Impact réglementaire : Les autorités pourraient être amenées à adapter le cadre législatif et fiscal pour encadrer cette nouvelle réalité du marché, en veillant à la transparence des opérations et à la protection des différentes parties prenantes.
