Points clés
La réforme de la facturation électronique est entrée en vigueur le 1er septembre 2026. Pour les équipes de property management, elle touche directement le quotidien : émission des factures de loyer et de charges, gestion des honoraires, relations avec les propriétaires institutionnels, suivi des prestataires. La complexité n’est pas dans le calendrier, elle est dans la diversité des flux à traiter : un même portefeuille peut regrouper des locataires aux statuts TVA très différents, des mandants qui attendent une restitution structurée et des prestataires à payer en format conforme. Cet article détaille les obligations applicables, les cas spécifiques au tertiaire et les étapes concrètes pour préparer votre organisation.
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises ont l’obligation de recevoir des factures électroniques. À la même date, les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) doivent également émettre leurs factures au format électronique.
La plupart des cabinets de gestion et sociétés de property management, qui relèvent de la catégorie PME ou TPE, ne devront émettre leurs propres factures électroniques qu’à partir du 1er septembre 2027. Ce délai supplémentaire ne dispense pas d’agir : les clients grands comptes et ETI sont dans l’obligation d’émettre dès septembre 2026. Si vous n’êtes pas prêts à recevoir, c’est le cycle de paiement qui se bloque.
La réforme repose sur deux mécanismes distincts qu’il ne faut pas confondre. L’e-invoicing est la transmission d’une facture structurée entre deux entreprises assujetties à la TVA, via une Plateforme Agréée. L’e-reporting est l’obligation de transmettre à la DGFiP les données de transactions hors e-invoicing : l’e-reporting concerne la transmission à la DGFiP des données de transactions hors facturation électronique B2B, notamment les ventes aux particuliers, les ventes à l’export et les données de paiement. Pour un property manager qui facture des honoraires à un propriétaire particulier, c’est l’e-reporting qui s’applique, pas l’e-invoicing.
Le property management tertiaire ne ressemble pas à la gestion locative résidentielle. Un même immeuble peut regrouper une société cotée locataire principal, une SCI propriétaire investisseur, une profession libérale en sous-location et plusieurs prestataires de services. Chaque profil a un statut TVA différent, ce qui détermine le régime applicable à chaque flux de facturation.
Pour les locataires B2B assujettis à la TVA, l’e-invoicing s’applique pleinement. Pour un locataire particulier ou une structure exonérée de TVA, l’e-reporting prend le relais pour les données de paiement. Une SCI assujettie mais exonérée n’a pas à émettre de factures électroniques, mais elle doit pouvoir en recevoir dès le 1er septembre 2026. Une SCI qui loue des locaux nus à des particuliers est assujettie et exonérée, mais elle n’est pas redevable. Ces distinctions doivent être tracées dans votre base tiers avant toute mise en production.
Autre spécificité du tertiaire : la TVA à l’encaissement. Pour les prestations de property management, la TVA est exigible au moment du paiement effectif, pas à la date de la facture. Chaque facture doit mentionner cette option, et votre Plateforme Agréée doit gérer les statuts de paiement pour que la transmission des données à la DGFiP soit correcte.
Enfin, l’autofacturation dans le cadre du mandat de gestion constitue un cas à part entière. Lorsqu’un administrateur de biens émet une facture pour le compte de son mandant, c’est lui qui produit le document au nom du propriétaire. Ce mécanisme, dit autofacturation, impose des contraintes précises sur l’adressage et le cycle de vie de la facture. Pour aller plus loin sur ce point, la page consacrée à l’autofacturation et mandat de gestion en détaille les implications pratiques.
La préparation commence par un audit de votre référentiel tiers. Pour chaque locataire, mandant et prestataire, trois informations sont indispensables : le numéro SIREN, le statut TVA (assujetti redevable, assujetti exonéré, non assujetti) et l’adresse dans l’annuaire DGFiP. Votre Plateforme Agréée doit vous référencer dans l’annuaire de la DGFiP avec votre SIREN et votre identifiant PA. Prévoyez deux à quatre semaines entre l’inscription et l’activation effective.
Le guide complet sur la facturation électronique en gestion immobilière couvre l’ensemble du périmètre, des formats acceptés aux obligations d’e-reporting.
Pour un portefeuille tertiaire classique, la cartographie aboutit en général à trois catégories de flux :
Chaque catégorie suppose un paramétrage distinct dans l’outil de gestion et un adressage spécifique dans l’annuaire DGFiP.
La migration vers la facturation électronique structurée a un bénéfice concret pour les équipes terrain : les informations que chaque facture doit désormais contenir (référence bail, numéro de lot, période de facturation, répartition des charges) alimentent directement un suivi de gestion plus fiable. Ce que la réforme impose à la facture, le gestionnaire en tire un référentiel patrimonial mieux renseigné.
Pour les gestionnaires qui pilotent des portefeuilles tertiaires comportant des cas d’autofacturation, de multi-baux et de refacturation de charges, vous pouvez émettre et recevoir via une Plateforme Agréée certifiée, générer vos factures au format Factur-X, et restituer les statuts à vos mandants, le tout depuis un outil conçu pour les spécificités du bail commercial et de la gestion pour compte de tiers. Pour en savoir plus sur l’offre Solare IT en Belgique, la page dédiée à la e-facturation Peppol et son impact pour l’immobilier tertiaire présente le dispositif applicable aux acteurs belges.
La réforme de la facturation électronique ne se limite pas à un changement de format de fichier : elle impose de cartographier chaque flux, de qualifier chaque tiers et de paramétrer les cas que le tertiaire concentre plus qu’ailleurs. Réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 pour les PME et TPE : le calendrier est connu, la marge de manoeuvre se réduit. Pour faire le point sur votre situation et voir comment Solare Property s’intègre dans votre organisation, demandez une démonstration personnalisée.
Un property manager doit-il être conforme dès septembre 2026 ?
Oui, partiellement. Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir des factures électroniques via une Plateforme Agréée. Pour l’émission, les sociétés de property management relevant des PME et TPE disposent d’un délai jusqu’au 1er septembre 2027. Ne pas être inscrit en réception expose à une mise en demeure puis à des amendes.
Quelle est la différence entre e-invoicing et e-reporting en gestion immobilière ?
L’e-invoicing est la transmission d’une facture structurée entre deux entreprises assujetties à la TVA, via une Plateforme Agréée immatriculée par la DGFiP. L’e-reporting concerne les flux hors e-invoicing : honoraires facturés à des propriétaires particuliers, loyers perçus de locataires non assujettis. Un même portefeuille tertiaire implique souvent les deux régimes simultanément.
Faut-il changer de logiciel pour être conforme à la réforme ?
Pas nécessairement. La conformité dépend d’abord de la capacité de votre outil actuel à générer des formats structurés (Factur-X, UBL ou CII) et à se connecter à une Plateforme Agréée. Si votre logiciel de gestion ne couvre pas ces cas, une migration vers une solution conçue pour le tertiaire permet souvent de traiter d’un seul tenant la conformité réglementaire et les spécificités de vos baux. Les éditeurs spécialisés en property management proposent généralement un accompagnement au déploiement et à la formation des équipes, ce qui limite l’impact opérationnel du changement. L’essentiel est d’évaluer la compatibilité de votre outil actuel avant de décider.
Les loyers tertiaires sont-ils concernés par la facturation électronique ?
Oui, dès lors que le locataire est une entreprise assujettie à la TVA. La facture de loyer commercial doit alors transiter par une Plateforme Agréée au format structuré. Si le locataire est un particulier ou une structure non assujettie, la quittance ou la facture reste en format libre, mais les données de paiement associées entrent dans le périmètre de l’e-reporting.
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Dany Isenguerre2025-12-02 10:50:012026-03-12 15:40:22Pourquoi choisir une solution experte comme Solare Property pour la gestion immobilière et la facturation électronique ?Depuis plus de 30 ans, nos équipes vous accompagnent dans la gestion de votre patrimoine immobilier. En tant qu’éditeur et intégrateur de logiciels, nos solutions trouvent leur origine au sein même de votre métier. Que vous soyez une foncière, un investisseur, un administrateur de biens ou un grand utilisateur de l’industrie, nos logiciels s’adaptent à vos besoins.
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